318米，建成后将是济南(楼盘)第一高楼，这曾是启德国际金融中心闪闪发光的名片。现如今，这张名片正在褪色。因为，启德国际金融中心的开发商资金链已经断裂。　　

济南市中级人民法院日前公告，启德国际金融中心所在地块的使用权及在建工程将于本月20日拍卖，参考价合计9.98亿元。经济导报记者了解到，启德国际金融中心项目之所以将被拍卖，缘于中国重汽(000951,股吧)集团旗下山东鑫海投资有限公司(下称“鑫海投资”)对开发商山东启德置业有限公司(下称“启德置业”)的追债，涉及债权本金8.45亿元、到期利息1.06亿元以及逾期利息。　　

启德国际金融中心项目将被拍卖的消息，不仅在业内引起震动，也引发买房者的紧张：项目被拍卖了，买房者的权益如何保障?　　

项目被拍卖　　

1月27日，农历腊月二十七，正在为春节忙活的李岩收到一个坏消息：他已经交了50%房款的启德国际金融中心要被拍卖了。　　

当日，济南市中级人民法院公告称，将于2月20日举行拍卖会。拍卖标的分为两部分，共包括三宗国有土地使用权及地上的在建工程、在建物，参考总价9.98亿元。根据评估报告，拍卖标的正是启德国际金融中心所占国有土地使用权及其在建工程、售楼中心等。　　

公开资料显示，启德置业在2010年10月12日以8亿元的价格拿下了上述三宗土地。该地段位于济南东部CBD核心地区，规划建设四栋超高层建筑。其中，一栋高度为121米，两栋高度为193米，另外一栋为主体建筑，高度达到318米。318米的高度，超越了当时在建的绿地中心，成为“济南第一高楼”，直到2012年底高度为500米的恒大国际金融中心开建。　　

启德置业在拿下该项目后进展缓慢，当时即有传言称开发商资金链紧张。至2012年9月，启德国际金融中心终于开工建设。同时，开发商在没有取得预售许可证的情况下，以认购的方式吸引客户投资。　　

李岩便是在2012年年底投资该项目的。“当时付了50%的房款，签了合同，选了房。”但没想到，开工一年多后，他却接到了项目即将被拍卖的消息。　　

鑫海追债 本金8.45亿　　

11日，导报记者来到启德国际金融中心项目所在地。在现场看到，规划建设的4栋高楼中，只有高度为121米的商务办公楼开建，另外两栋193米的高楼只是一个大坑，318米的高楼还是一个土堆。　　

该项目的承包商为中建三局，其留守的一名工作人员介绍说，“启德置业欠我们的工程款，工程在年前就停下了，我们已经把大部分设备撤走。”　　

中建三局员工的一席话，让启德置业的窘境可见一斑。但中建三局绝不是惟一的债主，启德国际金融中心项目之所以被拍卖，正是因为债主追债，债主的名字为鑫海投资。　　

鑫海投资身出名门，其大股东为山东鑫海担保有限公司，后者的大股东是中国重汽集团。　　

来自最高人民法院的判决书显示，鑫海投资曾委托齐鲁银行城西支行向启德置业发放贷款，启德置业以上述三宗土地使用权为贷款提供了抵押，贷款总额共计8.45亿元。　　

该贷款分三期发放。2010年10月8日，鑫海投资首次通过齐鲁银行城西支行向启德置业提供贷款1.15亿元，用于后者缴纳土地竞买保证金。此后的2010年11月16日和2011年4月19日，启德置业以同样的方式分别向鑫海投资借款3.3亿元和4亿元。这三笔贷款期限都为一年，年利率15.6%。　　

上述1.15亿元借款和3.3亿元借款到期后，启德置业并未能支付本息。期间，启德置业仅支付64.78万元利息。鑫海投资认为启德置业违约，决定提前收回4亿元贷款，并在2011年11月22日向山东省高级人民法院提出诉讼。　　

该案经过初审、终审，最高人民法院在去年6月3日作出判决，要求启德置业在判决之日起10日内，偿还鑫海投资借款8.45亿元本金及利息。同时，鑫海投资有权对启德置业三宗土地折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。　　

但是，最高人民法院作出判决后，启德置业迟迟未能偿还对鑫海投资的借款，这才有了济南市中级人民法院对启德置业进行资产拍卖的处置。　　

张辉的“财技”　　

在启德国际金融中心的运作中，离不开一个人，他就是启德置业的实际控制人张辉。　　张辉及其兄弟张浩共同控制多家地产企业，包括启德置业、大地房产、三威置业等，其曾开发的楼盘包括大地葡萄园、大地华园、三威大厦、大地锐城等。　　

在张辉开发的这些楼盘中，有些存在着严重的问题。如大地锐城项目，其1至6号楼规划建设高度为19层，但开发商居然违规盖了33层，迄今众多业主仍未能拿到房产证。　　

在启德国际金融中心的开发中，张辉也显示出了高超的“运作”能力。　　

启德国际金融中心所占三宗土地，是启德置业在2010年10月12日拍得。但仅仅是在4天前的10月8日，启德置业才从鑫海投资获得1.15亿元借款，以此缴纳了土地竞买保证金。　　

由于启德置业在获得1.15亿元借款时，尚未取得对上述三宗土地的控制权，为避免1.15亿元借款处于风险敞口状态，启德置业及鑫海投资进行了复杂的股权操作：注册资金5000万元的启德置业原由三威置业全资控股;2010年10月11日，启德置业全部股权被无偿划拨给鑫海投资;双方约定，在上述三宗土地被抵押于鑫海投资的手续办理完毕三日内，启德置业的股权将被转回三威置业或其指定的其他公司;2011年6月28日，在抵押手续办完后，启德置业股权被无偿转给三威置业设立的山东悦海投资有限公司。　　

除了从鑫海投资筹借了7.3亿元之外，张辉还积极拓展其他融资渠道。以大地锐城1至6号楼的房产为介体，张辉以售后回租的方式，陆续从国泰租赁有限公司获得7400万元借款。这部分借款已经全部逾期。目前，国泰租赁有限公司也已经将启德置业及担保人三威置业、大地房产、张辉等告上法庭。　　

此外，济南市中级人民法院进行拍卖的评估报告中还显示，在2011年6月份，启德置业还以土地为抵押，分两次向齐鲁银行济南城西支行贷款3.9亿元和1.58亿元，贷款期限至2013年9月19日。这两笔贷款是否清偿尚不清楚。　　

一个有意思的“运作”是，在启德置业陷入泥潭之际，张辉对启德置业构架大调整：去年9月26日，悦海投资对启德置业的股权被全部转让给自然人李晓红、缪林，张辉不再担任法人代表、董事，取而代之的是李晓红。　　

11日，导报记者曾电话采访李晓红，李晓红称自己虽然是法人代表，但对启德置业资产被拍卖一事并不了解。启德置业内部员工对导报记者表示，李晓红不是“外人”，只是公司财务部一名员工而已。　　

买房者权益如何保证　　

启德置业资产面临拍卖，除了一些“大人物”在着急，普通的买房者更是像热锅上的蚂蚁。　　

“我们买房子是向启德置业买的，启德置业的土地和盖的楼被拍卖了，我们的房子怎么办?”李岩问。他表示，目前投资者已经自发组织起来，并选出了21人组成的“业主委员会”，要求在处置启德置业的资产中保护投资者的权益。　　

一名“业主委员会”的成员12日晚对导报记者说，“业主委员会”已经联系上109名投资者。据“业主委员会”估计，投资者总数在150人以上。　　

这名成员说，从“业主委员会”统计的的情况看，大家投资的时间最早可至2011年7月份，当时该项目甚至尚未开工。因该项目尚未取得预售许可证，投资者都是以购买优惠卡或认购的形式投资的。“但名义上是购买优惠卡或认购，实际上是预付了款项。因为大家的出资比例很高，大部分在总房款的30%至50%之间。”　　

投资者们担心，启德置业主要资产就是土地和在建工程，公司在这些资产被拍卖之后将成为空壳。到时，投资者的资金将追偿无门、血本无归。因此，投资者要求在处置启德置业资产时保护他们的权益，“接盘者进来后，应承认我们的购房权益;如果不承认，那在资产拍卖时应优先偿还我们的购房款。”上述“业主委员会”成员说。　　

11日至13日，导报记者曾多方联系启德置业，但其位于姚家办事处东楼三层的注册地址上并不存在该公司，其售楼处代销人员称启德置业工作人员不在，其位于发展大厦的办公人员称不接受采访。李晓红也以不知情为由婉拒采访，并拒绝帮导报记者联系张辉。　　

记者手记 开发商“空手套白狼”时代落幕　　

通过借款缴上土地竞买保证金，拍下土地后以土地为抵押获得融资，启动项目后用拿着购房者的预售款盖楼、还贷款，这种几乎是“空手套白狼”的运作模式，让多少开发商梦寐以求，启德置业便是其中之一。　　

在本案中，开发商在没有取得预售许可证的情况下便通过大量认购吸纳资金，其资金饥渴可见一斑。启德置业还面临另外一个情况，融资成本高企。仅以对鑫海投资的借款为例，8.45亿元的借款，年利率15.6%，一年利息即达1.32亿元。加上启德置业对银行、融资租赁公司的借款，其收入恐怕还不及一年的借款利息支出。 (王延锋 王迎波)