新“国五条”发布实施后，北京市投资的门槛变高，房产交易成本增加，市场的流动性大大降低，投资利润严重缩水。政策的行政挤压造成投资客群外溢，具有发展潜力的城市成为外溢客群的承接区。

而成都无疑是当中的佼佼者，北上广之后，国内一些知名杂志曾力捧成都成为“第四城”，一石激起千层浪，毁誉参半。且不论成都“第四城”的名号有否获得公允，一个不争的事实是，无论从人口、经济、历史、人文、城市建设还是市民生活幸福度哪个方面衡量，成都都是不折不扣的“超级城市”。

那么像成都这类城市的商业地产值不值得投资呢?

李彦荣，北京顶级城市综合体北京银泰中心的营销负责人，现任成都银泰中心副总经理。本报独家采访李彦荣，为您解读二三线城市商业地产投资。

她眼中的 投资方式

相对其他投资方式，商业地产投资具有风险低，盈利、增值、稳定、流通都很高的特点，而从大家最为关心的直接回报来说，商业地产投资价值颇具优势。

“北京商业地产，尤其是商铺租售比非常低。北京人投资习惯是等待商铺价格上涨，然后把它出售直接获得利润。而在其他城市，人们的投资观念不同，以自持为主。”李彦荣分析道，在南方许多城市仍存在着“一铺养三代”的想法。

“无论是出租还是出售，商业地产需要一定的年限才能体现价值。即便是卖也最好是自持一定时间，养起来后再出售。如果资金没有太大压力，能够出租，我认为还是长期持才划算。”李彦荣解释说。

她眼中的 投资之地

成都购买力旺盛 商业发展潜力十足

李彦荣认为，北京已经成为一个封闭的市场。投资客手中房产变现成本太高，投资价值大大降低，一部分有眼光的投资客已逐渐把目光转向了二三线城市。“以成都为例，在成都最核心的地段买最好的物业，每平方米的价格相当于在北京五环周边置业的价格，投资性价比高。”

目前，部分城市被曝出商业地产已出现泡沫。以京东重镇燕郊为例，燕郊常住人口约40万人，在建商业项目总面积却高达200万平方米。发达国家人均商业面积的警戒线为1.2平方米，而燕郊人均商业面积已超过了5平方米，这一数字表明燕郊的商业地产已发展过剩。换句话说，目前燕郊商业地产已不适合投资。

对此，李彦荣表示，投资选址需要投资者拥有伯乐的眼光，商业地产对选择城市和地块的要求非常严格。以成都为例，成都市内高端酒店式公寓非常稀缺，与北京、上海等一线城市相比较，属于稀缺资源。

据成都本地机构吉信行的一份相关报告显示，目前，成都主要高端酒店式公寓如丰德奥克伍德、仁恒辉盛阁、香格里拉的年投资回报率一般在10%—15%。对于银泰中心之所以定位西南市场，李彦荣说：“成都能够辐射西南五省，包括渝贵川藏和青海，塑造了它区域中心的价值。中国除了东南沿海，西部想要发展，那么中心区就在成都。”

此外，成都人民生活比较安逸、富足，对高端产品的认知度高。北上广等一线城市虽然生活水平很高，但居民生活消费更高。

李彦荣进一步解释说，“大部分北京人赚钱不用于消费，而是都攒起来买房子了。据说成都的LV旗舰店年销售量排名全国第二，超过了上海，仅次于北京的国贸店，可见成都人的消费观念更加超前、自由。”

她眼中的 经营之道

瞄准客群 不必所有人都知道

当然，如何在成都这类有极大潜力的城市中掘金，李彦荣有着自己的看法：“商业地产需要在后期运营中体现价值，这也是北京银泰中心日益得到认可的一大原因。”

2006年，位于CBD核心区的超级城市综合体北京银泰中心入市，一亮相就受到市场追捧。位于超五星级酒店柏悦酒店楼内的柏悦府被业内称为“定地豪宅”，以每平方米7万元的价格被称为“北京天价楼盘”。

北京银泰中心的成功，为姊妹项目——成都银泰中心提供了宝贵经验。2012年10月，成都银泰中心开建。作为北京银泰中心的复制和升级，成都银泰中心位于成都金融城天府大道，由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集顶级国际奢华酒店华尔道夫、超甲级智能写字楼、汇集数十家国际一线国际品牌的购物中心、精装府邸华悦府、公寓华悦居，是总建筑面积约72万平方米的成都地标性建筑。

“银泰最大的优势就是有一个好的运营团队。一个好的高端项目需综合考虑城市发展水平、区域地段、业态特色及客群需求。”李彦荣说。

顶级酒店、奢侈品购物中心以及高端住宅、公寓的组合，让银泰中心这一品牌得到购房者的追捧。就营销而言，银泰中心显得有些特别，许多投资者是通过建成后的北京银泰中心，才了解到这个项目的真正价值，但也因此遗憾失去了一个有价值的投资机会。

作为北京银泰中心和成都银泰中心的营销负责人，对于项目营销李彦荣自有一套，她如此描述银泰的精准营销，银泰的营销模式是直接传达至目标客群。“现在，仍有很多人不知道银泰中心里面有住宅和公寓。就银泰而言，似乎很多客人来都会说到我们知名度不够。其实我挺纳闷的，为什么要让所有的人都知道?”

“有客户跟我说，成都人就喜欢居住在有名的楼盘，我觉得这是一个挺有意思的现象。但是银泰中心的客群是金字塔顶尖的一群人，他们有些人非常有名，反而不希望别人知道他们住在哪儿。所以，我觉得做推广的时候还是应该针对客群圈来。”李彦荣解释说。

李彦荣认为，高端住宅项目营销应该有的放矢，针对精准的客群圈子。“成都银泰中心的住宅我们定名为华悦府，大多是260平米以上的户型，属于深度居家产品，未来应该是整个成都最有潜力的客群来购买。”