地产行业的地产投资更像是一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。素来只在北京及上海大展拳脚的海外资本正将珠三角等二线城市视为下一个战略投资地，工业地产则是其首选的投资项目。不仅如此，连格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不约而同的打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。甚至是像浙江的民间资本、乃至是做汽车配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。

对于这样的现象，在采访过程中，比较常见的逻辑是：陈旧的厂房需要升级，同时随着国际经济复苏，给制造业带来了很大的商机，由此产生工业用地需求。在上海以及周边的苏州等地工业用地的指标都很难被拿到，市场供给稀少。加上大企业进驻、当地政府将之纳入总体规划，工业用地土地价格升值，厂房租金上扬。有的投资商拿到工业用地，盖好厂房，工业区成规模后，就“以人为本”的抱怨没有商业配套，生活单一。继而开始谋求将手里头剩余的土地转为商业用地，这样就形成了受访者所说的“投资回报”

资金的配置很轻易，劳动力的转移也不是太难，但是土地并非如此，土地有一个非凡性，就是用途转变的单向性。从农地转为非农用地很轻易，反过来很难，但工厂转为商业用地并不难——这可能是工业地产投资最吸引人的部分。

以工业的名义轻取用地

在北京香格里拉酒店的客房里，记者见到了正预备进军地产行业的温州个体老板郭庆。在此之前，他一直在浙江从事汽车配件行业很多年，专注的结果是，个人资产累计到了数亿。“我所看得到的，一些民营企业，各种行业的企业，不管先前在做什么，但这两年只要有了点实力的，就要么已经涉足房地产，要么就正在奔向房地产业的路上。”在酒店客房的桌子上，堆满了全国各地个工业园区的招商资料。此次来北京，目的是考察靠近通县的某个开发区。而在此之前，他已经在浙江、上海、武汉等地“巡逻”了一番，寻找适合自己的“猎物”。

但在他的计划里，是不会以房地产的名义进入的，“因为拿地价格太高，甚至根本拿不到。而假如以教育、物流或者其他制造业的名义，就一切简单化了，不但价格低得多，面积也可以大得让自己都难以相信。”像郭庆这种刚刚转行预备从事房地产行业的老板心里非常清楚，做地产项目，影响利润的要害因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。

“但很可惜，这些地方的工业用地非常紧缺。”郭庆说，“大批的企业跟在推土机后面要地，经常是政府刚刚规划了一片地，还没来得及平整就有企业预订了。”实际上，包括北京在内的很多地区已经用完了2010年的土地指标。

郭庆告诉记者，自己预备了六个亿的资金，目标指向重庆江北房地产开发。这些资金包括自有资金，和部分说服亲戚朋友筹来的钱。

和土地出现紧张的局面形成对比的，是大量的制造企业在发展中城市圈下巨量土地。以重庆为例，招商物流把物流配送中心建在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边，占地100亩；美的集团在南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400亩黄金地；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里，九龙园C区将建西部第一CBD，面积达22平方公里，可谓一个比一个大。

为什么这些企业能够轻易获取巨量土地呢？郭庆列举了一个例子：“比如，物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流商也比较轻易拿到地，而且是相对廉价的土地。”

相中重庆的还有国内的家电巨子。2005年7月8日，海尔集团在重庆的“圈地”。海尔集团首席执行官张瑞敏赶赴重庆，出席了“重庆海尔工业园投资签约仪式”。据了解，重庆海尔工业园将占地约1400亩，预计三年左右建成。一期工程投资约28亿元，今年下半年或明年初动工。目前对厂房和其它建筑还在设计之中。

重庆海尔工业园区位于港城工业园区A区。海尔称，最看中的是港城便利的交通，海尔工业园区有独特的区位优势，国道210、319从园区穿过，依托寸滩港口一个2平方公里、年货物吞吐能力为90万标准箱的寸滩港口，同时拥有重庆最大的火车货运编组站(300万吨级)。据港城工业园区工作人员介绍，江北区四通八达的交通，还加上一个早已规划好正在竭力打造的CBD商务中心作为支撑，地理位置真所谓得天独厚，还有几条即将建成的轻轨以及渝怀铁路同时助阵，重庆海尔工业园区扼守了江北区的制造工业宝地。

廉价土地和“准增值”的诱惑

在海尔的计划里，重庆成了非常要害的一个布局点，就是与子公司青岛海尔空调器有限总公司共同投资1.5亿元于重庆空调。令人迷惑的是，这个投资额仅仅为1.5亿元的投资计划，包含了大量的设备等投入，那么在重庆圈下了被业内人士称为“绝版”的1400亩黄金宝地，那么土地的成本应该高不到哪里去。

一位业内人士分析，一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为480元每平方米，约为32万元每亩。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。

“我们园的土地价格要远低于全国的平均价格，15万左右每亩尽管很低，却是为了园区的长远发展。”记者试图获知美的集团购买其美的工业园用地的具体价格，南岸区茶园新城区管委会招商服务部的袁峰却称，“对美的优惠比较大，但不便透露。”而重庆美的通用制冷设备有限公司总经理彭建华对此也有所忌讳，“政府的确在土地上给了我们不错的优惠，但具体价格不便告知。”

据公布的茶园村的拆迁价格，政府每亩地的土地补偿费用为3300元一亩。加上每个人2万元左右的安置费用和600平方米的房屋拆迁补偿费用，以一家三口人为例，共获得拆迁安置补偿费20万元左右。假如按照这样的补偿标准计算，政府征收农民土地的成本价格之低，是可想而知的。美的集团购买土地的价格向下的可能留下了丰富的想象空间。

美的工业园所在的茶园新城区在重庆市的总体规划里，茶园新城区定位为未来重庆五大片区之一的东部片区，是集生态、旅游、娱乐为一体的综合开发区和重要副中心，也是未来南岸行政中心所在地。这样的发展定位，使得茶园新城区的地价在4年间涨了10倍。据悉，在新城区开建之初，综合用地标价仅为5万元一亩。而前不久，这里一块土地开价已经上涨到了每亩55万元，商业用地更是达到了88万元一亩。有业内人士猜测，今年内，新城区内的综合用地价格将不会低于每亩80万元。

假如以袁峰所说的茶园工业园区土地15万元每亩的均价，比照而今茶园新城区综合用地价格每亩55万元的价格计算，每亩土地增值将高达40万元。也就是说，假如按照这样的差价计算，美的工业园的800亩土地，如今已经增值3.2亿元。

高额回报率

仲量联行的负责人表示，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。

一位业界人士在闲谈中告诉记者：“其实这种操作模式很简单，有些企业的目的，就是想通过工业项目为借口从政府手中取得土地，之后他们会在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是他们投资更大，收益更多。你能够想象，一个再大型的企业，假如仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积么？他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”