理财师课堂

坐堂嘉宾

优选财富海外房产事业部总经理 杰佛逊

“西班牙佣金15%，塞浦路斯佣金20%……，一套合人民币300万的房子，代理佣金高达60万?这合理吗?这简直是天理难容，但并不奇怪，优选财富海外房产事业部的邮箱每天都能收到几封南欧国家房地产商或者中介代理的合作邀请，佣金明确标明，让人好不心动，但迄今为止，我们只做英、澳、加、美四个政治民主程度较高，法制健全的，市场透明的国家。”优选财富海外事业部总经理杰佛逊坦言。

经济危机后，南欧各国的经济进入冰点，各国政府纷纷推出看似宽松的移民政策以期拯救楼市，带动本国的经济增长。希腊规定只要购买25万欧元以上的房地产，就可获得希腊5年期居留许可;在西班牙，外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可。而在葡萄牙买50万欧元以上房产，24小时内就可以办理完手续，平均每年只需居住7天就可以享受在该国永远居住的权利等。面对如此多的欧洲移民选择，国内土豪们都整装待发，但优选财富海外房产事业部总经理杰佛逊提醒投资人，南欧投资移民陷阱多多，不容小觑。

陷阱一：信息不对称

对于国内的土豪来讲，选择欧洲作为投资移民地的一个重要原因就是欧洲国家的社会福利诱人，在一般人认为只要经过投资移民获取了永久居住权就意味着将要享受和欧洲人一样的福利待遇，其实不然，通过移民投资进入到欧洲国家的人很少人会享用到相应的社会福利，这些所谓的社会福利只是中介商们推销的说辞。

从房屋价格上看，经过连续五年的金融危机，欧洲国家，尤其是南欧国家房价跌幅较深，国内的投资者对欧洲房价的真实性缺乏了解，而国内中介在推销房源的时候并没有做到价格的同步，往往会利用信息的不对称往上加价，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。优选财富海外房产事业部总经理杰佛逊还提醒大家：“因为溢价导致国外投资者的购买价格远高于当地的平均水平，所以房子本身并不存在增值空间，最终会导致投资没有退出途径。”

现在你能明白，为什么敢给20%的代理佣金了吗?

陷阱二：开发商规模小

破产后的法律纠纷难解

相对来说，南欧各国的开发商规模相对较小，开发商的实力有限，加上目前经济状况影响，开发商破产现象频现。以西班牙为例，自2008年当时西班牙房地产龙头企业之一马田萨-法迪萨申请破产保护之后，西班牙房产进入了衰退期，房产商的破产现象也变得尤为频繁，很多中小开发商都是依靠银行的慷慨借款发展起来的，破产之后，当地银行便强行将买家房产证扣押，用以讹诈买家替开发商还钱，有的押款年限达30年之久。

陷阱三：临时居留许可到永久居住权之间有多远?

国内土豪选择欧洲国家投资移民比较多的还是看重欧洲国家的免签权，对于他们来说只要拿到欧盟国尤其是申根国家的永久居住权以后就可以在欧洲畅通无阻了，也给日后子女的留学提供了广阔的空间。葡萄牙规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办法临时永居卡，而在西班牙外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可，但杰弗逊提醒投资者，临时永居卡或居留许并非正式永久居住权，对于这两个国家来说，移民手续完成以后还需要通过语言考试才能获得正式的永久居住权，考试难度相当于雅思六分，但考的是西班牙语和葡萄牙语。

陷阱四：信誉缺失

很多人选择移民南欧看中的是南欧各国的低房价，但类似于上证指数，低是相对的，更不等于是底。欧洲债务危机对这些国家的影响并没有结束，欧洲五国的信用等级仍然居于“垃圾级”之列。当地政府有强占地皮的案例，虽然是少数。对于外国投资者来说，看似低廉的房价背后是信誉的缺失和财产权的无保障。没有契约精神的国家和政府，你敢去投资吗?

对国内的土豪们来讲，南欧购房且行且珍惜。

主持人：黄倩蔚