业内素有“南天安，北联东”的说法，偏安广州一隅的天安数码城自1990年成立，已完成了9个省份13座城市建设了14个项目的布局。上一年，转型“城市产业综合体”的天安数码城还产业地产的荒野中“厮杀”。为守住自己的猎物，天安数码城要在以科技地产拓路的北科建集团、“以产业新城”进军全国的华夏幸福基业、以“产业地产专业运营商”定位的联东集团口中“夺食”。今时，天安数码城早已凭借其金融优势和资源整合能力执掌南派宝座。然而面对探路产业地产的传统房企和实体巨鳄，如何“守业”，成为摆在老牌产业地产开发运营商面前的一道难题。

近日，天安数码城总裁戴宏亮接受搜狐焦点产业新区专访，谈了他对行业和现状的理解。

【搜狐焦点产业新区】：2014中国产业新区高峰论坛将以“内生”和“均衡”作为主题，您认为，产业园区的内生增长力量在哪里?

【戴宏亮】：产业园区的内生增长力量在于专业和创新。

天安数码城的竞争优势恰恰在于“专业”和“创新”。“专业”来自专注。建园之初天安数码城就将客群定位为最具活力和成长力的中小民营企业，这种差异化的产品定位不仅形成了独特的竞争优势，也填补了产业园区的空白，并由此探索出一条运营中小民营科技企业园区的成功之路，孵化出的国内外上市企业已达38家，持续深入升级的天安数码城模式已被业界和客户普遍认同为一个城市解决中小民营科技企业集聚发展的最优方案，被外界誉为“中小企业上市的摇篮”。

“创新”则是天安数码城在产业地产领域保持领先的关键。天安数码城的产品形态从工业园、工贸园、科技产业园发展成为城市产业综合体;通过整合园区服务逐步建立起了一站式企业服务平台，实现了产业链的聚集效应，并形成了独具特色的以构筑产业经济服务聚焦平台为主导，以地产开发为载体的城市综合体运营模式。而这个模式效应也不断转化成为市场竞争力，成功促进成长型企业创新升级、区域的产业优化升级和城市价值提升。2014，我们将在对“创新”义无反顾的追求中，以理性、踏实的行动阐释和充实创新之内涵，以不断地帮助企业创造新价值、帮助城市实现产城融合，来证明我们存在的价值。

【搜狐焦点产业新区】：园区经济已走过30余年，产业地产近年的发展也非常迅猛，在您看来，这个行业现在最显著、最亟待解决的问题是什么?

【戴宏亮】：目前产业园区在一些城市有空置的现象。空置率是反映市场供需关系的风向标，如果空置率过高则说明该类型的产业园产品供过于求。在产业地产领域，市场的供需关系要比住宅地产和商业地产更加复杂，更难以预估，产业园区的开发、招商、运营等必须结合当地产业经济结构来铺排，而这些需求通常是隐性的，需要开发商对当地宏观经济和产业结构有深入的了解，才能因地制宜提供符合市场需求的产业园区产品，否则就容易出现大量的空置面积。

天安数码城的投资模式有着清晰的产业定位和契合区域经济发展的主题。我们在进行园区产品规划时，具有前瞻性的思考，深入地了解不同城市经济特色与产业差异，并时刻提醒自己，我们可以给这个区域带来什么不一样的东西，如何去推动一个区域的城市化、工业化和现代化，如何使这个区域保持旺盛且持续的发展潜力，从而使天安数码城的系列产品与服务相结合。正是在这种精细化的运营思想指导下，天安数码城稳扎稳打，稳步向前，所有项目的空置率都在可控范围内，每一个项目都受到当地政府的欢迎。

【搜狐焦点产业新区】：作为房产细分领域，您认为产业地产是否能够诞生类似万科、万达那样的大鳄级企业?

【戴宏亮】：调控不放松的政策背景下，地产商们都无法松一口气，但产业地产却逆市而上。产业地产不是一次性的消费行为，其从建成开始源源不断地输出GDP、税收、就业等，是区域经济一颗强劲的心脏。随着如今政策和市场层面对产业发展的频频利好，产业地产已经被认定进入了新的发展高峰，产业地产盛宴在即，从非主流变成了主流，无法再低调，这也正是市场发展的必然选择。

产业地产开发模式成为继万科住宅地产开发、万达商业地产开发等之后最具发展力的地产开发模式。产业地产、工业地产的代表企业国外有新加坡腾飞集团、嘉民集团。国内政府主导的有总部基地、中关村、苏州工业园、张江高科等，而民营资本为主体的企业则以天安数码城为代表。

从市场来看，名企纷纷进军产业地产，甚至海外资本也开始加入国内产业地产大军，相关企业加大品牌投入，目前产业地产业内局势、发展模式逐渐清晰，说产业地产的春天业已到来丝毫不为过。

【搜狐焦点产业新区】：众多国内园区纷纷走出国门，在国外设立园区或者孵化器，您如何看待产业地产出海的背后动机，现在是否是出海的好时候?

【戴宏亮】：未来，产业地产领域的发展空间会更加广阔，物理空间越来越模糊，从物理要素向服务要素转型。天安数码城打造的是一个资源整合的平台，整合政府、学术、企业、商业等各种资源，为企业提供一站式的服务。就好比互联网云计算的云端，天安数码城就是连接了云的客户端计算机，我们的服务如同软件整合着云端中的各种资源，企业可以通过这台电脑去使用自己所需的、更能聚集更多的资源。未来，天安数码城会越来越开放，越来越包容，将有更多发展的可能性。

天安数码城成立伊始即专注于服务成长型企业，一直以来倡导产业与城市相融合，积极响应政府号召投入新型城镇化建设和发展。

天安数码城的发展模式不仅仅是开发与销售，而是特别注重于后期的运营，以及给予入驻企业的服务和帮助。从建园之初，天安数码城就将客户群体定位为最具活力和成长力的中小民营企业，这种差异化的产品定位不仅形成了独特的竞争优势，也填补了产业园区的空白，并由此探索出一条民营科技园区的成功之路。而现阶段，天安数码城凭借对新型城镇化发展的前瞻性理解，不断积极做出产业运营模式的创新，将客户群体定位为最具创新的成长型企业，并着力打造有别于国内其他园区的“五大服务平台”服务模式，真正意义上实现从开发商到运营商的转变，以先行者的姿态，走出一条具有产业地产行业代表性和探索性的革新之路。

成长型企业是中国最具活力和竞争力的企业，在国家经济高速增长的过程中茁壮成长，客户的成功同时成就了天安数码城。而这个由许许多多中小企业汇聚而成的产业发展大平台，正面对新兴产业链形成的智慧冲击而逐步调整发展，在产业经济运转中扮演着越来越重要的角色。

【搜狐焦点产业新区】：有观点认为，在销售和租赁收入之外，产业地产企业有望以园区为平台，拓展更多盈利空间，您认为，在哪些环节上，产业地产有发力机会?

【戴宏亮】：区别于传统的住宅地产，产业地产的回报周期漫长。天安数码城的盈利模式是三个方面投资回报的组合。首先，销售必须保持一个重要比例。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。住宅产品、部分的商业产品会直接销售，这与传统地产区别不大，只是我们的产品类型更为丰富，并且面对的客户主要是企业。总部楼、产研大厦等产品，也会部分直接销售。其次，我们会自己持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。第三就是用各种方式将持有的物业资本化。我们有战略合作的创投公司，并新成立全资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。

“天安数码城股权投资基金”在2013年获批，目的是为了进一步提升经营能力，强化孵化效应，探索新的赢利模式。未来将自己持有的一部分物业作为出资，采用PE、VC、创新基金等方式，以股权投资的形式，参与到优质中小民营企业的设立、发展、扩张，直至上市退出等各个阶段，给予创业阶段的中小企业以更多的融资渠道支持，在助力成长型企业发展的同时，也实现自身的产业价值。

天安数码城在2014年的扩张更多地体现在产业运营模式的配套服务扩大化，例如正在青岛推进的孵化器、创投广场、政务服务中心，是我们2014年将在各新项目陆续落地的标准化产品和服务的良好开端。此前，这些内容已在东莞、龙岗项目进行了初步尝试。在青岛项目进行充分的升级完善后，这些承载标准化理念的特色服务将真正走向全国，成为我们异地发展的硬功夫。此外，我们将研究如何深化完善基金公司和酒店管理公司的业务拓展，以对各项目招商和整个集团运作模式做出新探索，实现招商的差异化、特色化以及天安数码城的核心竞争力;我们还将加强天安物业、清华天安的服务和配套能力，在保障基础服务的同时，探讨如何增加附加值，从观念上进行深入的改变和创新。

【搜狐焦点产业新区】：产业地产的盛宴吸引了众多企业入局，甚至老牌的住宅巨头也来抢滩，面对“门口野蛮人”，产业地产企业如何打造自己的“护城河”?

【戴宏亮】：目前产业地产是个香饽饽，很多开发商或者政府都想尝试在这一领域发展。产业园区建设最重要目的是加强产业集聚，形成产业分工明确，协作配套紧密的产业集聚区，能够高效地集聚人才、市场、资金等要素，降低成本，优化结构，增强竞争优势，促进工业集约化、规模化、产业化发展。

天安数码城经过多年在产业地产发展道路上的探索，产品历经四个阶段的转型升级，率先在全国提出 “城市产业综合体”的概念。它最大的特点在于打造以企业为核心的产业生态环境。通过引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等要素的聚集，在企业空间聚集中形成上中下游完善产业链，建立产业配套服务体系。目前，天安数码城已经走向全国，形成了以“两洲两圈”为核心的战略发展布局;未来将进一步扩大业务布局，把天安数码城的品牌做强做大。