两会最新房地产政策取向解读

今天在梅周州标杆楼盘壹江南的客户答谢会上，我应邀对两会房地产政策走向发表看法。仔细拜读两会政府工作报告，我觉得两会延续了去年三中全会的改革精神，房地产政策与过去十年有了根本的不同。政府工作报告通篇不再提房价调控，思路转换，背后的原则有了更新的东西。

最大不同就是，不再过度地以行政干预手段来解决房价问题，不再一味短期化地抑制需求，而是从建立长效机制、从市场配置资源起决定作用及更好地发挥政府作用(市场的归市场、政府主导建设住房保障制度)、从完善基本制度(土改、房地产税立法等)的方面着手制定政策。政策的落脚点是居住民生、房地产健康持续发展。2014年房地产政策基本稳定应该是两会传达出来的最大信息。

这对房地产业和市场无疑是利好。

这次两会针对2014年的政策开出的具体措施分四类：

——分类调控。针对不同城市情况采取不同的政策，不再“一刀切”。一线城市继续限购限贷，增加供应，增加中小套型商品房和共有产权住房供应;三四线城市，特别供应过剩的，减少供应，保持供求平衡，防范可能的风险。抑制投机投资性需求。

——大力建设保障房。今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。政府继续完善保障制度建设。

——做好房地产税立法工作。两会报告在“财税体制改革重头戏”中，以清费立税的思路，提出推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。政府做不到的就不说，两会政府工作报告更加务实，这房地产税这个问题上，应该说两会报告是务实的，因为房地产税问题非常复杂，涉及法理、可行性、技术操作、社会影响究竟如何等多方面牵一发动全身的问题，绝非是简简单单加一个新税种就解决收入分配调节和房地产问题。

房地产税的立法需要系统清理房地产领域的各种税、费，需要重新更好地确立房地产土地、开发、买卖、持有等一整套行业规范制度，同时也要重点考虑对民生的影响，以及对经济的影响。这是所有关涉税的问题所必须论证的。我认为，房地产税立法非两年三年可以解决，这个工作一定是长期的，到本届领导层两期十年任期结束时，如果能够很好地搭建起房地产税的新框架，都算是很大成就了，所以我认为目前房地产税立法对房地产市场实质性影响极其有限，若干年后将如何影响市场也要看将来的立法设计究竟具体如何。

(三中全会提到“到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。”)

——慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。土改也是房地产基本制度变化的一个方面，三中全会确立“建立城乡统一的建设用地市场”的目标，土地市场城乡一体化，实际上是从保障农民权益，使之获得更多的土地收益，缩小城乡贫富差距，打破城乡二元结构的方向去设计的，非房地产调控任务，所以，决策层在这一块的改革更加慎重。今年主要是抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，谨慎稳妥改革试点。这一点，也很难在中短期内看到对于房地产市场的实质影响。

两会报告还特别提到，推进以人为核心的新型城镇化。提出今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这里蕴含这众多房地产和中小城市的发展机会。

至于2014年的置业投资策略，我认为本质上不应该和过去不同。首先，要买好房子。不动产物业什么保值增值前景好、附加值高就买什么。其次，买房乘早。这个道理，我多年都强调，因为城市、经济在发展，人们的财富不断积累，房地产处在上升通道，房子越早买不仅越早享受，而且财富增值幅度越大。第三，要坚信买房地产是普通居民分享经济、城市发展的果实的唯一可行且效果最佳的方式。过去是这样，今后很多年都是这样。