摩根大通中国区董事总经理龚方雄表示，中国经济未来十年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率，其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。

摩根大通中国区董事总经理龚方雄在由深圳商报、全国工商联房地产商会主办的“2013中国房地产领袖峰会——新城镇化下的楼市新征途”上指出，目前中国房价整体不存在泡沫，难以下跌。除了拿地贵外、房企融资难外，中国的股市低迷也是导致房价高的原因之一，“股价上不去，房价就下不来。”龚方雄认为，未来的十年才将是房地产真正的“黄金十年”。

房地产业仍会诞生很多富豪

摩根大通中国区董事总经理、研究部主管及首席中国经济师，龚方雄负责统筹摩根大通中国区的信贷利率市场、证券及经济研究工作，拥有美国沃顿商学院金融经济学博士学位、费城坦普尔大学物理学硕士学位，以及北京大学两个学位，为投行界的领军人物之一。在2008年，他因成功预测政府的4万亿救市计划而声名鹊起，被誉为“4万亿预言家”。

“常常讲，中国房地产的‘黄金十年’不是在过去十年而是在未来十年。或许很多人听了这话要跳脚，说过去十年全国的房价平均都翻了5倍，如果这还不是‘黄金十年’，那还得了?但事实确实如此，因为这个‘黄金十年’我是从产业发展规模角度来讲的。”龚方雄在峰会上一开讲便“语出惊人”。

龚方雄指出，未来十年中国房地产的规模比过去十年要大得多，这主要是基于对中国未来宏观经济的判断。

龚方雄为此细细地算了一笔账：“目前中国GDP约为8万亿美元，而在十年前，这个数字仅为1万亿美元，在过去的十年里，中国GDP增长了7~8倍。而与此同时，房地产的规模更是突飞猛进，从十年前占整个GDP仅4%的比重飙升为目前的14%左右，产业规模翻了27倍，增加了逾1.08万亿美元。而长远来看，即使按照保守来算，未来十年中国GDP的规模至少将翻一倍，即16万亿美元，与此同时，我认为在未来十年里人民币还将不断升值，人民币对美金的汇率至少将翻一倍，那么，届时中国的GDP至少能够达到32万亿美元。那么即使在未来十年里，房地产占GDP的比重从14%下降到10%~12%，但这其中所新增的产业规模也将达到2.72万亿美元，其成长空间将远远超过过去的十年。”

他表示，中国经济未来十年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率，其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。

中国房价整体没有泡沫

谈及房价，龚方雄认为“虽然一些区域性、暂时性的泡沫是存在的，但整体上来说，房价并不存在泡沫”。

“房价的问题非常复杂，除了有刚性需求的因素在里面外，还与土地财政、金融、货币等因素有关。”龚方雄解释道，“去年我们全国房价平均涨幅为8%左右，而根据推算，我们去年的名义GDP涨幅应在10%~11%之间，也就是说去年中国的房价涨幅低于名义GDP涨幅，这在各个国家来说都属正常，所以从这个角度来讲，中国的整体房价怎么会存在泡沫?另外，影响中国房价还有一个很重要的原因是土地的供求关系。中国的可耕地面积极其稀缺，而我们未来又有大量人口需要城镇化，政府在城镇化的过程当中又要维持人均可耕地面积不大量减少，这是一个非常困难的事情。因此，长远来看，只要城镇化继续搞下去，我们可耕地资源又这么稀缺，地价是无法下跌的，因此房价也很难出现趋势性下跌的态势。”

而对于部分人所持有“目前中国房地产已过剩”的观点，龚方雄也进行了反驳。

他表示，城镇化的载体就是房地产，这一点是绕不过去的。“大家都可预见的是，我国未来十年的人口可能将达15亿以上，如果我国的城镇化率要达到75%~80%，那么这便意味着至少还有五六亿的农民要进城，而现在算上城市里的农民工，中国城镇人口也就接近7亿，所以你们可以想像出中国未来还有多少个千万级人口的城市要出现，而这里的投资量有多大，房地产需求会有多大。与此同时，还有大量的旧城区需要更新改造。”

“股市不上去，房价也下不来”

此外，龚方雄还在峰会上特别强调，“如果中国的股市上不去，也不要指望中国的房价能够下来”。他认为，除了拿地贵、房企融资难外，中国的股市低迷也是导致房价高的原因之一。

“近几年中国的股市这么低迷，10倍市盈率的股票也没人买，而中国人又不可以把钱拿到国外去投资，这种投资渠道匮乏的情况下，中国钱都往哪里放?唯一的渠道就是房子了。”龚方雄指出，除了土地财政要通过综合改革来解决外，中国股市的扭曲也是造成房价高涨的重要因素。

“中国股市还是一个很不成熟的市场，就像最近大家热衷的打新一样，IPO一重启后，很多人都把手里握着10倍市盈率的股票卖掉了去打新股，因为大家都觉得新股总是涨的，新股不会跌的，而老股放在市场里总是跌的，尽管它的价格便宜了10倍，这就是中国资本市场的一种怪象。就如同此前大家普遍担心的IPO一重启就会重挫股指一样。而去年美国全球IPO发行量最大，美股却照涨不误，其股价表现更是15年之内最好，标普500上涨了30%。谁说上市发行股票多就一定会把股指压下来?只有无效的市场才会出现这种情况。房价也是一样。所以大家的钱才会都涌向房地产，就是因为房子什么时候买都是涨的，股市什么时候买都是跌的，这是过去十年颠扑不破的一个真理。”

因此，龚方雄指出，政府对房价的调控不能仅仅针对房地产行业。房价是一个综合性的宏观问题，甚至是一个综合性投资能力的问题，需要许多方面去综合解决。“股市上不去，不要指望房价能够下来”。

建立有效融资平台是房企发展的关键

龚方雄还给房企支了支招。他表示，房地产企业的融资难也是中国作为新兴市场的一个特色。但是否能够有效地跟资本市场进行对接，建构多种灵活的融资平台是房企发展的关键。

“在国外，房地产行业是最好融资的一个行业，因为房地产行业有有形资产的抵押，因此贷款的风险较小。但在国内，房地产行业很难融到钱，所以很多房企只能通过香港地区或者是境外平台去进行融资。”龚方雄指出，目前我国企业融资难的问题，是我国金融发展的特定阶段、特定资本市场环境下的一个特殊的现象。

龚方雄认为，未来十年，中国以市场化为主体的改革进程，会使得这个现象逐步得到改变。“但不管怎么说，从企业的发展角度来讲，发展多种融资手段和多个融资平台的能力非常重要。”

龚方雄举了一些例子，“这几年在海外有融资平台的房地产开发商的日子非常好过。因为境外的融资成本太低了，美国、欧洲、日本实行的都是低利率政策，还不断地实行量化宽松政策，大量的海外资金找不到出路。如果企业在境外拥有融资能力和融资平台，就可以不受国内宏观环境、金融资本市场环境的影响。世界500强等大企业做强做大基本上都是通过与资本进行有效地对接后，才进入一个高速可持续的成长期。因此，中国房企想要发展得好，一定要在企业发展初期就要思考，如何有效地与资本市场进行对接，如何有效地建构多种灵活的融资平台。融资能力，是一个企业能不能从小做大的一个关键，也是房企在未来十年能不能有效地抓住新型城镇化发展机会的一个关键。”

龚方雄表示，“这个原理不仅适用于房地产行业，也同样适用于其他行业。但由于房地产行业是重资产的行业，重资产行业的特征就是对资金的需求非常大，拿地要钱，开发也要钱，因此对于房地产企业来说，其融资能力的强弱便是这个企业成败的关键。”

他还提醒房地产企业，融资的成功与否，还要注意融资能力、融资成本与经济周期的匹配问题，比如说在经济高峰期时，一般来讲最佳的融资方式是股权融资。在经济低谷时期，最佳的融资方式就是并购，或者置换股权。

“如果你踩错经济周期点，或者用错了融资手段，匹配错了融资成本和资产的价格，你这个周期就完蛋了。企业一踩错，这个企业就完蛋了。这就是巴菲特讲的，一个周期踩错了，你就会输掉一辈子赚的钱。”龚方雄说。