中房网讯(记者 卢泳志)目前，中国的城市化率为52%，远低于发达国家的75%至90%，预计2030年之前中国城市化率将达到70%。

在这个过程中，一方面中小城市的数量将激增，另一方面过往城市化过程中出现的问题也不容忽视，例如过度依赖房地产丶忽略配套设施的建设丶忽略交通设施的跟进等，造成“鬼城”。

DTZ戴德梁行香港董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，“新型城镇化不光是把人口从农村搬到城市，或是光是城市扩大它的面积，而是应该是从基础建设、产业结构、居住环境、生活方式上面有一个科学、合理的转变。”

城镇化亟待产业升级

作为城镇化重要拐点，70%的城镇化率意味着每年将有1600万农民迁入城市，136个百万人口以上的城市将会建成。从美国、加拿大、欧洲、日本城市化进程发现，从52%到70%，加拿大与美国分别用了42—50年不等，而在这个过程中，随着中小城市数量激增，过往在“城市化”过程中出现的问题也可能重复上演。

陶汝鸿还指出：“过去，以核心城市为中心的城市化，造成核心城市负担过重，资源、环境过度消耗，社会资源分配不均，交通拥堵、房价偏高、城市农村差距拉大等一系列问题的出现。现在，以城镇发展来推进城市化，可达到“以点带面”，差异化、个性化城镇建设，更加有利于实现城乡均衡发展。”

从陶汝鸿提供的数据得知，一个具备成熟城镇化的城市，其产业建设占整个建设的63%，而住宅建设只占19%。由此可见，小城镇建设成为城镇化发展重点，同时以产业为动力发展城镇，产业将替代房地产成为城镇发展核心动力，基础设施建设及运营也将逐步市场化。

“新型城镇化发展路径下，完善的产业结构、健全的配套设施、舒适的居住环境以及便利的交通条件以及合理规划的时间表是发展新型城镇化的关键。同时还需要学习国外的先进经验，并结合中国国情。”陶汝鸿建议说。

商业地产要先“退出”

城镇化为商业地产带来了历史性机遇，同时也加剧了商业地产的竞争。戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇直言：“在白热化竞争中生存乃至发展将是未来商业项目直接面临的问题。正确而清晰的开发思路是商业项目成功的首要条件、专业化的运营管理是商业项目成功的关键因素。。

“在开发一个商业项目的伊始，首先要考虑清楚项目未来如何‘退出’。”甄仕奇解释说，“退出”是指如何将一个开发出来的地产产品，真正融入商业市场。开发商应考虑如何从一个开发建设者蜕变成资产运营管理者。这其中的一个关键就是物业的持有形式的选择：销售还是自持。

如今，商业地产建设正在如火如荼，而运营管理好一个商业地产项目却非易事。国内多数开发商的主要业务仍是住宅开发，对于商业项目运营没有合理的预期，认为开业后就可以收租金，不情愿再去支持运营。

一个商业项目成功的关键，在于运营管理。很多人把运营管理理解为项目开业后的实际操作，事实上，一个商业项目的运营管理，甚至先于定位和招商。开发商拿地伊始，就要考虑清楚商业是“自持”还是“销售”这个核心的运营问题。

甄仕奇表示，只有在开发商下定决心自持商业，转型资产运营管理者的情况下，才有可能打造出一个高品质的、对城市发展有影响力的商业项目。商业项目只有先明确这一点，才有可能开展针对产品的精细化挖掘，确保项目的品质。