文/徐鹏 协信产业地产事业部产业研究部总监

原标题：2014新年产业地产随想—产业地产发展迈入“大时代“

搜狐焦点产业新区特约 2013年，产业地产行业热闹非凡，行业发展进入爆发期，新闻头条的“城头变幻大王旗“令人眼花缭乱：华夏幸福销售额超过300亿元;光谷三年内在全国布局十余个园区;联东提出建设百个园区的发展目标;张江高科、市北高新作为国资开发区，纷纷开始向外扩张;马云的菜鸟网络涉足物流地产，在全国大范围圈地;而万科、绿地、招商、万达等传统房地产企业也纷纷进入产业地产行业。一年之间，“谁在做产业地产”的问题就转变成为“谁还没有做产业地产“，剧烈的行业变化，给我这样的行业研究者带来巨大的工作量，必须睁大双眼，大脑全力运行，去解读最新的政策影响，观察竞争对手的动作，了解潜在的合作伙伴……但同时也是令我兴奋与激动的一年，行业在发展过程中所释放出的巨大活力，其中所蕴藏着诸多的发展机遇，产业地产发展进入“大时代”。大时代的来临，对于每家公司、每个从业人员来说都是幸运的，因为大家都有机会， 因为“机会”可以说是人生最宝贵的礼物。

“大”环境

新型城镇化所带来的历史性机遇——如果说新型城镇化对于房地产行业发展不是明显利好，但对于产业地产而言，新型城镇化则成为一个“量体裁衣“的国家战略性政策，为行业的发展带来历史性机遇。新型城镇化摒弃旧有的城市发展思路，重视解决居民就业，重视城市与产业的融合发展，在李克强总理2013年的多次讲话中均有表示，并在年末中央城镇化会议中明确提出“发展各具特色的城市产业体系“、”形成生产、生活、生态空间的合理结构“等方向。而在地方政府债务风险的制约下，在”使市场在资源配置中起决定性作用“的三中全会的指引下，产业地产企业作为城市的规划、建设、融资、招商引资以及园区运营的市场化平台，将逐渐成为新型城镇化市场的主要力量。

产业园区成为经济转型升级的重要载体——同时大城市产业用地现状与我国产业发展趋势，共同为产业地产行业未来的长期快速发展提供了难得的机遇。我国劳动力日益紧缺与资源投入的不可持续带来的经济转型升级压力，对大力发展知识密集型、技术密集型的高端服务业发展形成倒逼态势，服务业的快速发展必然带来城市办公物业需求的快速增长，与日益紧缺的城市产业用地之间形成巨大的供需矛盾，从而带来城市产业土地价值的重估，并对有限的城市产业用地提出集约利用的要求，产业园区必将成为解决大城市产业发展与土地矛盾的重要载体。

“大”企业

龙头企业的出现是一个行业成熟的标志，正如GOOGLE之于搜索引擎，华为之于电信设备，阿里巴巴之于电商，众多行业媒体与从业人员也在不断的思索，产业地产未来的巨头将是谁?在不久前参加的“搜狐高端论剑“中，我们给出了目前的思考：”由于不同企业有着不同的商业模式，从而导致客户需求的多样性，一家企业难以服务差异如此之大的客户，产业地产行业不会形成一家独大、一枝独秀的行业格局，也就难以形成传统意义上的行业的巨头，在行业中将出现群芳争艳，春色满园的状况“。

而我们同时也认为，产业地产客户具备生产者与消费者的双重特性，巨大的财富与资源在其中流转，将推动产业地产企业垂直整合资源，为企业客户提供全价值链的服务体系，将催生另一种类行业巨头：一个融合土地整理、园区规划、园区开发、园区商业运营、园区物业服务、企业投资、企业咨询以及资本运作的产业资源整合者与运营者。

“大”变局

目前进入产业地产领域的多是实体企业、传统房地产商以及政府开发区投资企业，未来行业的新进入者将会对行业格局产生怎样的冲击?在我看来，未来对于产业地产行业格局以及商业模式冲击最大的将是金融，马云的菜鸟网络与其说是物流地产商，不如说是金融资本对电子商务、物流仓储与园区的整合。而在不同的场合中，我也听到许多资本通过股权整合产业，通过产业园区提升资产，再到二级市场变现的操作思路。面对金融，产业地产从业者必须转变心态，从资源的整合者向被整合者转变。

这是一个最好的年代，因为我们拥有发展的机会和环境，这也是一个最坏的年代，因为一切都还是未知，还需要我们不断创新，努力拼搏。但无论如何，希望这是我们共同开创的时代。

本文作者徐鹏，系协信产业地产事业部产业研究部总监。