时局如牌，地域为桌。

调控的骰子飞速旋转，当曾经山头林立、龙虎纷争的住宅地产面临尴尬，继商业地产之后，相对沉寂的工业地产市场开始风起云涌。

热潮来袭，一场充满悬念与预谋的工业地产新牌局就此揭开。

胜负从来不会一槌定音，牌局也向来输赢难定，更何况，新入场者的增加让这个大牌局的变数陡然大增。

且更为严峻的是，利益驱使下，部分新玩家无视游戏规则，以“工业名义”轻取土地的他们在实际操作中，频打政策“擦边球”。

政府、银行、圈地者、开发商等多方博弈下，心甘情愿者与无可奈何者同时存在。

因此，远未结束的牌局中，在角逐者的纵横捭阖下，“谁为谁做局？”的追问，依旧显得苍白而无力。全媒体记者冯冬宁工业地产之热

甚至连刘宇飞自己都没有想到，他的“春天”会在这个盛夏来到。“拜新业务"厂房租赁出售"所赐。”2011年7月28日，淄博鑫家地产这间普通的办公室内，刘颇为自豪地告诉本报。

新业务是从今年6月开始的，短短一个月多的时间内，尽管刘宇飞拒绝透露该业务给其所在公司带来的具体收入，但给他带来的最为直接的好处是，名片上曾经的“业务经理”字样被“副总经理”头衔所取代。

这只是工业地产热潮来袭的一个侧面。“表面看风平浪静，暗地里却是风起云涌。”这是淄博工业地产圈内人赵先刚最为直观的感受，作为淄博工业地产的参与者与操作者，过去的7年中，他见证了淄博工业地产市场的变化。

变化最为直接的是价格。

7月21日，本报从淄博国土部门获悉，以张店区（含高新区）五级土地的工业基准地价为例，2004年尚为150元/平米。7年后，根据今年4月16日颁发的“淄政发（2011）30号”——《关于调整城镇基准地价的通知》，这一数据已攀升至“386元/平米”。

这仅仅是“指导价”——工业基准地价的变化。“现实中，淄博工业地价的价格攀升更为明显，特别是桓台果里镇、淄博高新区的工业地价简直是呈现飙升势头。”赵说。

他称，2004年前后，他曾从桓台果里镇以15万/亩左右的价格拿下一块数十亩工业用地，7年后转手，溢价5倍。而且，这仅仅是单纯的转手，不包括租金收益。

而如果是因规划带来的土地“变性”（即由工业用地转为住宅或者商业用地），那么，期间所产生效益更为可观，“很多个人和企业因此而一夜暴富。”一名熟知淄博工业地产发展脉络的知情人士透露，而最具代表性的是淄博高新区鲁泰大道以及柳泉北路一些土地的变性。

高回报的吸引下，上述人士称，最近两年以来，淄博工业地产更是波涛汹涌，如今，“柳泉北路、金晶大道北线两旁的工业用地，即便开价80万/亩，也找不到地。”

当然，这并非淄博一个城市的特性。在京沪深等一线城市，类似这样的案例比比皆是，如“厂房露真空”的东莞，温商曾组团物色工业用地。

而在河南等地，原先做住宅的一些地产开发商正在加快向工业地产渗透的步伐。

5月13日，绿地集团与郑州市政府相关部门正式签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园。据了解，陆家嘴、复地、鹏欣集团等知名开发商均已涉足仓储物流及研发办公类的工业地产。“以工业的名义”

哪里有利润，哪里就有角逐。

工业地产日渐火热的态势下，开发商涉足工业地产本无可厚非。但期间不乏有“以工业名义”轻取用地，然后，再坐等土地升值的例子。

这期间，当然包括像赵先刚这样颇具投资眼光的个人投资者，“握资金——找项目——拿土地——建厂房——对位租赁——厂房抵押——银行贷款……”如此循环操作，“偌大的地块，渐渐被分割。”前述知情人士表示，特别是自2004年以来，以工业名义取地的现象更为普遍，而上述现象也造成在淄博一些区县，“只见厂房不见人”。

除了个人投资者外，借“工业名义”轻取土地的阵营中当然也包括一些具备工业背景的地产开发商，如临淄一工业企业，最近几年，该企业在临淄、高新区频频涉足这一领域。

只不过，本报梳理发现，很多工业地产的土地获取中，他们并非直接以房地产的名义进入，而是以扩充生产线、物流、家电等制造业名义圈地，然后通过“土地变性”，从而“曲线进驻地产”。

其间，虽然淄博国土部门一官员表示，如今随着各级政府加强土地监管、严格执行城市规划，直接通过“土地变性”的例子已经不复存在。但在城市化飞速推进的过程中，“因规划带来的被动土地间接变性，却举不胜举。”前述知情人士称，特别是自2009年以来，呈现“跳跃式”增长的房价以及快速发展的房地产行业更是为倒逼城市规划的改变、土地成本的飞速上扬以及土地份额的不断减少。

后两者在淄博也均有所表现。本报在住宅地价与商业地价不断抬升中获悉，创业地产此前曾以前所未有的6.95亿的高价拍下北京路以西、市体育中心以南——这片区域被认为是淄博新区核心所在——的200亩土地，每亩折合317万元。这是继黄金国际地块在7年前以85万/亩的价格荣登“淄博地王”之位后，淄博再次出现“地王”。拿地成本高居不下的同时，淄博中心城区的土地份额日趋减少也是一个不争事实。

“这其间，一些中小地产商不得不通过委托、寻求代理等方式圈、囤工业用地，圈地后，除了租赁厂房收益、坐等土地升值外，他们也在赌城市规划。”淄博一地产研究机构方面称。

当然，“以工业名义”轻松获取地块同样在国内地产圈频频出现，如富力地产以国际空港物流园的名义在广州白云机场北部拿下总占地面积2200亩的工业用地。此外，合生创展、海尔集团、绿地集团等也在广州、重庆等地以工业名义圈下几百亩甚至几千亩的巨量土地。

在这些项目的操作中，值得注意的是，与商品房的投资领域相比，工业地产没有各种惩罚性税费的政策，可以说几乎没有管制投机的措施。于是，此前，“打政策擦边球”现象在这一领域频繁出现。如在2010年开始的楼市政策调整过程中，从住宅投资转向炒卖工业园区地皮的新闻屡见报端。

“有些项目，哪怕是经过政府批复的项目，本身就带有一定的阴谋性，即以项目的名义去拿地，转头去做商业地产，甚至是住宅地产等相应配套建设。”国内地产专家易宪容此前告诉本报。心甘情愿与无可奈何

不管是做商业地产还是从事相应的配套建设，对于圈地者而言，影响利润的关键因素在于土地成本，而廉价土地是他们发家的资本。而这或许是个人和企业、地产与非地产企业蜂拥进驻工业地产的原因。

这一点，在重拳调控使住宅市场和商业地产风险全面释放的当前表现得更为明显。

来自链家地产市场研究部数据显示，截至7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占用的土地面积为3.51亿平方米，占全国供应的土地面积的52.1%。为近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。

而另一项研究数据显示，工业地产回报率一般为8-12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率，工业地产的利润率虽然远不如开发写字楼、住宅，但随着楼市调控日趋风声鹤唳下，稳定的租金收益的工业地产显得尤为宝贵。

因此，不少地产商心甘情愿地主动走向工业地产之路，如已经在淄博工业地产市场占据一席之地的鲁中房地产、金晟房地产等等。

事实上，心甘情愿的不仅仅是地产商，还有地方政府以及其职能部门。

“单纯的住宅开发只是开发，而如果是工业地产或者商业地产，则除了开发带来的收益外，还有更多的好处。”上述淄博地产研究机构的赵姓人士表示。

在利益诱惑下，没有地方政府能拒绝，而这一点，在一些大型项目的落地中表现得更为明显。如富力、万通在落户广州等地过程中，“地方政府都表现出了很强的意愿。”易宪容称。

当然，心甘情愿者出现的同时，“无可奈何”的身影相伴而生。这其间，随着动辄上百亩的工业用地被圈定，在“无可奈何”阵营中，除了失地的农民外，一些做实业的老板也渐渐发现囤积工业地皮挣钱更快，于是，他们中的不少人或主动或被动地参与进来。

且伴随城市化进程快速推进，上述现象在实体经济不济的当前似乎更为明显。“从长期来看，对实体经济，尤其是加工制造业的经营信心，未免不是一种伤害。”这是专家们的担忧。

而从另外一方面看，有观点称，由于住宅地产遇冷，目前也有不少开发商将工业地产看作一个突围口，这导致全国各地都在不同程度上出现“工业地产热”，其中不少开发商转投工业地产，是看中了政策上关于7%配套项目建设的规定，追逐短期利益，导致大量工业地产用地被闲置的“泡沫化”现象。“这必须引起相关部门的关注。”易宪容说。

不过，上述隐忧与“泡沫化”并不为“工业地产的小虾米”——刘宇飞所见。“工业地产再升温”、“工业地产低投入、高回报”、“工业地产，新业务增长点”等舆论的环绕下，“时局如牌，地域为桌”工业地产新牌局前，他们依然亢奋地穿梭其中。在他们看来，“谁为谁做局？”的追问，似乎并没有那么重要。