随着10月1日《保险法》即将正式实施，关于保险资金投资不动产的文件框架大体确立。保险资金进入楼市的脚步越来越近。

从CBN记者独家获取的《保险公司投资不动产投资试点管理办法》（讨论稿）（下称《管理办法（讨论稿）》）来看，保险公司在如何投资不动产方面仍然限制重重。“风险较大的土地及住宅开发领域是否能够允许让保险资金介入，始终是讨论焦点所在。”一位保险公司内部高层告诉CBN记者。

可投资的四种途径

根据《管理办法（讨论稿）》内容，保险公司投资不动产可通过购买产权、入股项目公司、有资产抵押的债权投资，以及相关的不动产金融产品。“最为关注的问题，是投资不动产方面有何限制，投资门槛如何设定。”上述保险公司人士表示。

《管理办法（讨论稿）》指出，如果保险公司以购买产权的方式投资不动产，投资项目需具备价值提升空间，能够或预期产生稳定的现金流。除了限定单一项目规模不能低于1亿元之外，“具有可执行的投资回收策略”也是明确规定的条件之一。业内人士认为，这一系列的投资限定条件，实则已“圈定”了保险资金将难以进入开发环节。

此外，保险公司如果采取收购股权方式投资不动产，对于目标公司还加诸了“其他业务规模占比不超过公司业务总规模20%”这一规定。而以债权方式进行投资的，《管理办法（讨论稿）》中同样明确指出，债务人需没有不良信用记录，抵押的不动产应产权清晰且无争议，未来的本息还款来源以法律文本形式约定，同时在资金方面实行专户管理及全程监督。在收购不动产金融产品方面，则提出了规模不得低于20亿元的凭证化发行方式。

投资“禁区”初现端倪

在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向之后，保险资金将以何种方式介入，一直为业内外关注。6月1日，保监会公布《保险资金运用管理暂行办法（草案）》，并向社会公开征求意见。业界认为，《草案》的出台意味着保险资金运用“基本大法”的确立。然而，关于是否可以投资房地产一项，仍然未能从中获得解答。

有知情人士向CBN记者透露，保险资金直接投资房地产将会出台专门的监管办法。“相关监管部门对此专程进行了各家保险公司的内部调研会。”据悉，在监管办法的制定上，保险资金能否介入风险较大的开发环节，以及投资项目是否需要保监会申批通过，始终是争论分歧所在。“保险资金投资房地产是趋于谨慎还是表现积极，主要是看这两方面的立项规定。”

虽然最终方案尚未落地，但《管理办法（讨论稿）》中在“投资规范”方面的确定，仍可对未来政策走向有所管窥。其中，“一级土地开发”及“住宅类商品房的开发和销售”是明文限制的投资领域。

此外，《管理办法（讨论稿）》还指出，如果以物权方式或股权方式投资的不动产，自签署投资协议之日起的3年内不得出售。“投机性行为的杜绝，以及相应的投资门槛设定，可确保具备抗风险能力的实力保险公司介入房地产领域。”上海市理合理律师事务所律师盛婷婷表示。

楼市机构投资者崛起

在风口浪尖上率先动作的平安保险分外引人注目，集团旗下的平安信托近期先后与金地集团（600383.SH）、绿城中国（03900.HK）两大知名开发商合作，分别签署了高达百亿元的房地产信托合作协议，此举被业内外普遍解读为“放行保险资金投资房地产”的先期信号。

此外，国寿集团旗下的国寿投资也与信达投资进行了战略合作，意欲在房地产领域展开全方位的合作。不过，某保险公司内部人士透露：“除了入股方式之外，收购成熟商业资产仍是投资的主要方向。”

中国房地产指数研究院副院长陈晟表示，保险资金的涌入，将对商用物业或REITs的发展有所帮助。“对于保险公司来说，拥有稳定现金流的物业是较为理想的投资产品。”虽然当前商业物业市场表现并不如住宅来得乐观，但陈晟依然认为，未来写字楼市场的机会仍然存在。

仲量联行最新发布的一份研究报告表明，中国房地产业的大宗物业投资主体，将由之前的境外机构转变为国内的机构投资者。仲量联行中国投资部总监翰德伟认为，中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场，“仅仅是重大转变的第一步”。

这份名为《正在崛起的中国机构投资者》白皮书（下称“白皮书”）指出，随着保险公司从2001年的35家迅速增长至2007年107家，保费收入也在相应急剧增长。根据仲量联行的统计，2008年，中国保险业的总投资额为22500亿元人民币。

白皮书指出，如果按照其他国家的通行惯例，即“保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%”这一条件估算，中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业。

“保险资金介入房地产领域之后，对于中小房地产企业来说可能是个利好。”一家美资投资机构负责人认为，“中小房企从银行融资的难度已大大提高，而保险资金的回报并不会低于银行，因此有望缓解中小房企的资金压力。”

不过，翰德伟则有另一种不同意见，他认为，中国国内机构投资者的出现将加剧市场竞争的激烈性。更为重要的是，由于这些国内机构投资者财务状况相对雄厚、影响力更甚，可能会导致市场中资产价格的上涨。

盛婷婷认为，对于保险公司可投资房地产领域的比重部分应当精确计算，以避免房地产业出现重大风险时累及保险行业的发展。知情人士表示，该话题同样是重点讨论方面之一，“上述争论焦点在最终确定结果之前，预计短期之内不会出台相关法规。”