作者：宁蒲

6月21日，首批公募9支基础设施REITs基金上市交易，标志着我国公募REITs的发展进入新阶段。这其中，“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”(产品代码180101;产品简称“蛇口产园”;以下简称“博时招商蛇口产业园REIT”)作为首批基础设施公募REITs项目之一、粤港澳大湾区惟一一单产业园区公募REITs项目，其在认购时就获得市场追捧，最终，该项目整体溢价率超过80%，发行规模达20.79亿元。

REITs市场的诞生是中国投融资体制改革路上的重要一步，此次招商蛇口参与首批产品的发售，再次展现了“蛇口精神”，也体现出市场对招商蛇口优质资产和产业园运营能力的持续肯定。

优质底层资产为基础 产业园REIT获青睐

从2018年6月21日召开首次基础设施REITs座谈会至今，三年时间，境内基础设施领域公募REITs终于落地。多家基金公司相关人士认为，基础设施作为稳投资的重要部分，于我国当下经济增长的作用不言而喻，而由于首批产品项目质量较好，收益预期稳健，预计将成为投资人长期、稳定的投资手段。

这其中，底层资产为产业园的REITs愈发受到市场关注。平安证券发布的研报指出，公募基础设施REITs可以分为经营权类REITs和产权类REITs，与经营权类REITs增值收益较小不同，产权类REITs底层资产属于不动产，如仓储物流、产业园区，其收益除租金收入等固定收益类的现金分派外，可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。中信证券也援引海外同类产品的经验，指出园区REITs长期有望提供不错回报。

此次首批获得证监会准许注册的9单公募REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的底层资产就属于产业园区。据悉，博时招商蛇口产业园REIT将主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产——万融大厦和万海大厦。二者建筑面积均超过4万平方米，权属清晰相关转让合法合规，两项基础设施资产运营6年以上，历史期间出租率及租金水平等运营指标较为稳健。

此外，项目所在地蛇口网谷是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一，具备“中国(广东)自由贸易试验区”、“国家自主创新示范区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的区位优势，引进了苹果华南总部、IBM、史泰博等国企知名企业，已成为新兴产业聚集地。

基于上述优质资产，博时招商蛇口产业园REIT在战略投资者方面获得了近3倍超额认购，最终锁定外部战略投资者10家，网下投资者整体询价认购倍数为15.31倍，是首批公募REITs项目中网下询价阶段认购倍数最高的项目，投资机构覆盖了包括中国人保在内的大型保险公司、大型证券公司、公募基金、信托公司以及QFII。

实际上，招商蛇口副总经理、董事会秘书刘宁在6月初举办的地新引力峰会上表示，近两年物业板块浮出水面，整个物业的估值在25-35倍。“今天同事讲产业园区的估值基本在30倍，房地产在5-10倍，所以说产业园板块能够在资本市场靓丽呈现，公募REITs的出现就是一个导火线。”她认为，REITs长期发展的关键在于管理和运营能力，招商蛇口以“运营机构”角色深度参与，可有效保障境内REITs的高质量运作与发展。

拥有27个特色产业园区 运营能力业内领先

就招商蛇口而言，其产业园能凭借优质资产成为REITs首单，背后是招商蛇口行业领先的产业运营能力。正如刘宁所言，“这个行业永远都是逆水行舟，不进则退”。

在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，招商蛇口积淀了丰富的产业园区综合开发运营经验。招商蛇口2020年年报显示，截至2020年底，公司在国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等战略区域以及海外“一带一路”重要节点拥有13个服务国家重大战略的大型产业新城项目，占地300平方公里;拥有网谷、意库和智慧城三个产品线下27个特色产业园区，规划建筑面积403万平方米，致力于引领片区产业集聚和全新升级;园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

在6月克尔瑞易居企业集团·克而瑞发布的2021年全国产城发展系列测评中，招商蛇口也获评“2021年全国产城运营商综合实力TOP30”第一名，招商局智慧城获评“全国优秀园区TOP10”，运营能力持续获得行业认可。

园区开发与运营也已成为招商蛇口成长最为迅速的业务。2017年以来，园区开发与运营年营收以复合增速超过69%的速度，从不足60亿元增长至2020年的282.3亿元。尤其在2020年，园区运营质量稳健提升，产业数字化初具规模，加上近20家战略及龙头客户落地各大园区、轻资产能力输出及变现取得突破，该部分收入更是同比涨超一倍，增势颇为亮眼。

从行业来看，在住宅物业开发增速见顶的环境下，产业园区等多元化业务已成为地产业的重要增长点，就拿REITs来说，今年中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》也继续指出，要鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点，而酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围，可见继续贯彻了房住不炒的政策。作为助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，凭借优异产业运营能力，加上招商局集团的金融产业支持等优势，产业园区业务或将为招商蛇口贡献更大成长空间。