上周，万达以14亿元拍下东城区主山社区其中一个“三旧”改造地块，在长安万达销售中心开放不久，万达也宣布正式进驻东城，在东莞建第二座万达广场，并有望成为万达广场广东旗舰店。

万达、万科等房地产大鳄频频在东莞圈地，开发商业地产项目，引起了东莞业内的振动，不少业内人士表示，东城万达广场的开建，将引起东莞商业地产的新一轮洗牌，老商圈或逐渐没落，新商圈有望崛起。与此同时，在商业地产大鳄纷纷进驻东莞，造成东莞商业地产竞争日益激烈的情况下，不少东莞本土民营企业家也在寻找新的出路，在立足东莞的同时，到三、四线城市，抢占发展先机。

现象：万达在莞“圈地” 两年内或促东城商圈升级

5月10日，东城区主山社区其中一个“三旧”改造用地，被万达以14.015亿元拿下，楼面地价约3500元/平方米，这是万达进军东莞第二站，项目有望建成“万达广场广东旗舰店”，业内人士透露，目前万达正在南城、虎门物色新地块，将继续在莞“跑马圈地”。

上周，东城地块被拍下后，引发了东莞业内一阵动荡，不少业内人士表示，万达地产进驻东城，在两年内或促东城商圈升级，东莞商业地产将从此进入一个新的时代。从该地块的情况可以看到，该地块同时包含着商业、住宅和五星级酒店，这种综合体的一次性开发在东莞还属首次，对于万达的进驻，业内人士表示“很期待。”

正太联合副总经理何月嫒认为，很多人都在看着万达，希望学习万达对该项目的开发和规划，怎么改变东莞开发商和消费者的理念，改变东莞人的消费习惯，把消费者集中起来一次性消费。特别是这次万达的进驻，无疑对提升东城商圈起到了一个极大的推动作用。何月嫒表示，如果没有万达进入，东城商圈逐步成熟还需要五年时间，但是万达进入了，将加快商圈成熟的步伐，她预判东城商圈有望在两年内成熟起来。“东城东、莞樟北路等等，这些消费群体都会被吸引到这边来消费。”

影响：竞争升温 城区四大商圈重新洗牌

东莞本土商业地产竞争升级，万达进驻东城，城区四大商圈将面临重新洗牌的命运，有业内人士则以一句话总结：东城看好，南城观望，万江维持现状，莞城没落。

万达、万科等大鳄来了，对东莞原有商业地产的运营者来说，是“鸭梨山大”。商家与消费者的分流，物业短暂空置，大鳄们在短时间内把消费者聚集在自己的商业地产项目里面，无形中就冷落了周边的商业，有业内人士坦言，东城万达开业后，世博商圈将面临正面的冲击，难逃短期被消费者冷落的命运。“这只是短时间的，长期来看，等商圈成熟以后，也会有人流慢慢分散到周边商业地产项目。”何月嫒对此比较乐观。

她还表示，从传统的城区四大商圈来看，莞城商圈和万江商圈将逐步走向以社区消费为主的商圈，“莞城商圈受到的压力是最大的，现在只能存在一些潮流消费为主的消费业态，在东城商圈崛起的时候，如何发挥本身的特色很考验他们。”

此外，何月嫒还建议，万江商圈继续打旅游商圈牌，通过旅游消费、社区消费来维持现状，而东城商圈则会越来越好，南城则需要错位经营走上商务化商圈的道路，“和东城的消费不同，不依靠人流支撑消费，而是通过商务型的消费，如餐饮等来突出其特性。”

存在问题：商业布局分散 消费人口不足

东莞商业地产发展缓慢，除了历史原因外，也有着东莞本身客观的原因。记者在采访中了解到，东莞商业布局分散、消费人口不足等都是使得东莞商业地产发展缓慢的主要原因。

东莞各个镇区之间相对较远，因此也造成了东莞城区四大商圈、中心镇区有各自商圈，这也决定了东莞商业地产没有一个集中的中心点，消费人群不能集中在一起，进而影响了东莞商业地产的快速发展。

此外，东莞人口结构是一个哑铃结构，两头大，中间小，缺乏白领阶层，因此也缺少了到商场消费的中高端消费群体，也造成了商圈的人气旺不起来。

而商业地产经营人才的缺乏是全国商业地产共存的问题，而东莞的问题尤其明显。

解决方法

打造差别化业态与大鳄共存

大鳄来了，原有的商业地产项目如何生存？业内人士分析，在这场注定是优胜劣汰的淘汰赛中，城区商圈应该打造差别化业态，与大鳄业态区分开来，以赢得发展空间。对于业态相近的商业项目，可以打造成区域型的商圈，主要供本区域的消费，社区型商圈，主要为商圈人口提供服务。

此外，还有一种小商业的业态，如SPAR等，就近性强，在激烈的竞争之下，也可找到属于自己的位置。

立足本地产业做好专业市场

东莞除了传统的商业地产业态外，还有一批颇具规模的专业市场，这些专业市场立足于本土的产业而发展。业内人士表示，传统商业地产项目是可以随着城市而复制的，但是专业市场不一样，需要依托着整个产业本身，而东莞不少镇区则有着这样的优势，在大鳄入驻城区及中心镇区的竞争压力下，部分镇区则可以依托本地的产业，做好专业市场。

东莞市晟利置业投资顾问有限公司总经理周红则认为，东莞每个镇区的产业特色很明显，产业周边的消费也特别活跃，因此也将形成围绕产业特色的中心消费点。

往外走 到三、四线城市“掘金”抢先机

在大鳄们看好东莞市场，纷纷在东莞跑马圈地的同时，东莞的民企则把目光放到了外面，更有不少民企抱团往外走，到三、四线城市“掘金”，抢占先机。

5月13日，东莞帝豪酒店签约正式进驻台山金天地国际商都，而在几年前，东莞不少成熟的开发商已迈开了往外走的步伐，光大地产在广西4个城市都有投资和产业，联华国际集团也在黄山、贵州等地陆续开发旅游地产项目。