2012年，调控之下，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题。2011年一系列数据提振了各大房企的信心。根据国家统计局发布的报告，仅2011年前10个月我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。近两年，北上广深四个一线城市以及成都、天津等重点城市，商用物业售价和租金均呈上涨趋势。

这些数据刺激着开发商的神经。保利地产、中海地产等昔日传统住宅开发商也纷纷高调增持商业地产投资比重，商业地产一时之间成为香饽饽。2012年，房企面临着流动资金紧缩以及住宅调控政策双重压力，随着调控的深入，越来越多的企业加速转型，在今年的商业地产布局上，更是动作频频。

商业地产吸纳资金猛增

2012年2月底，SO H O中国董事长潘石屹高调宣布，旗下望京SO H O租金3月份起提价2%.2012年，SO H O中国销售目标230亿元，较之2011年实际销售额翻倍增长。

潘石屹的信心来自哪里？在他看来，2011年北京甲级写字楼租金大幅上涨就是信号。2011年，北上广深四个一线城市以及成都、天津等重点城市，商用物业售价和租金均呈上涨趋势，数据显示，去年第四季度，北京优质写字楼租金同比上涨50.8%，上海优质写字楼租金同比上涨20%。在广州，甲级写字楼租金在中心区域已经涨至133元/平方米，已接近2008年最高水平时的135元/平方米，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米，写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影。持续的市场需求和有效的供应推动了租金的持续上涨。

一系列的数据，恰好说明了为什么众多开发商全力进军商业地产。根据国家统计局发布的报告，仅2011年前10个月我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。成交方面，去年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

2012年刚刚登场，一季度商业地产就显示了强劲的势头。据高纬环球统计，第一季度北京写字楼租金环比增长3.6%；上海甲级写字楼租金达到415元/平方米，环比上涨0.2%；成都甲级写字楼租金环比增长3.3%。

而这种增长速度是在房地产普遍收缩的大经营环境之下实现的。

业绩近半来自商业地产

大房企转向商业地产，早两年已出现。但不可否认的是，楼市调控使这一转变步伐提速。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均涉足商业地产，保利地产、中海地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。对此，远洋地产行政总裁李明判断，“未来中国地产行业需要依靠商业地产”。

尽管开发商扎堆转型商业地产仍存争议，但就2011年而言，商业地产占部分房企全年业绩的半壁江山，让他们饱尝甜头。

2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目，掘金商业地产的意图可见一斑。事实上，早在2009年，保利地产就开始试水商业地产，但只占整体营收的1%左右。保利董事长宋广菊坦言，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产将是一个必然的选择。

招商地产从去年开始进行战略转型，目前，招商地产商业地产资产的规模占公司总资产的20%，已投入运营的商业地产规模为106万平方米，这些已运营的项目在2011年为招商地产创造了超过6亿元的租金收入。

尝到商业地产甜头的还有富力地产、越秀地产等。富力地产毫不讳言地表示，正是商业地产助推富力逆市突围，去年完成了300亿元的销售任务。另外，越秀地产2011年90.2亿元的销售收入中，45亿元由商业地产贡献；合景泰富2011年销售额达到115亿元，同比上升35.6%，其中大约39%销售款来自商业物业的出售。由此看来，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。

更多企业加速转型

去年尝到甜头的不少房企今年还将继续在商业地产领域深耕。业内人士分析，在住宅调控毫不动摇之下，2012年会有更多房企将资金集中到商业地产中来，包括写字楼、消费商场等大型商用物业仍将大量涌向市场。“2012年市场的亮点依旧在商业地产。”世联地产董事长陈劲松表示。

除了商业地产大佬万达集团将万达广场的数量增至70个，五星级酒店38家，百货店增至60家外，种种迹象表明，众多开发商布局商业地产以求助推业绩的意图更加明显。

大房企纷纷列出了“五年计划”。未来5年，万科商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%；保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿元至25亿元；招商地产将商业比例提高到30%，2012年的重点项目是蛇口海上世界综合体的改造与新建，镇江金山创意产业园也将开工。

事实上，自楼市调控新政出台以后，商业物业的高回报率吸引着更多房企的视线。金地集团10多年来从未涉及写字楼，今年北京项目将开工。雅居乐地产今年全面发力，今年雅居乐商业地产将推出广州地区首个商业项目——鸿禧优活商业中心。力迅地产未来两三年内也计划收购一些商业性质的单体楼。

在广州，很少涉及商业项目的元邦地产，近两年计划将住宅与商业的比例提高到4：6.去年业绩不佳的合生创展，在发布2011年年报之时，主席朱孟依也表示，公司未来两年的重心在商业地产。

而早先布局商业地产，今年则加快拓展速度，如首创集团加速商业地产的进一步升级，向“产业+地产”转型；合景泰富也将在打造旗舰式商场上进一步强化。

港企谋略二三线

从城市的产业结构来看，商业地产在一线城市发展比较快。在广州，去年商业地产涌现一大批外来投资商，大连万达投资的白云万达广场开业，绿地集团开发的白云绿地中心也蓄势待发；在天河商圈，太古地产倾心打造的太古汇，兰桂坊之父盛智文操盘的花城汇，时尚集团投建的时尚天河商业广场等大型购物中心接踵而来；在广州南部，沃尔玛等国际商家携手本土商界抢先圈地进驻。SO H O中国董事长潘石屹曾表示，自己不看好2012年的住宅地产和二三线城市的商业地产。

仁者见仁，智者见智，凯德置地、世茂股份、富力地产，甚至于依靠住宅地产起家的万科，都不同程度地手握二三线城市核心商业地块。港资房企更是全力出击，今年谋略布局二三线商业地产。

截至目前，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安等多家港资房企去年多次出手内地二三线城市，在土地市场的投入已超过200亿元。值得一提的是，这七大港企圈地的佛山、大连、重庆、莆田、珠海、南京等地均是内地二三线城市，购地用途也几乎全为商业用地。

面临大量房企涌入商业地产同样引起了业内的担忧。有专家透露，相关管理部门正考虑将商业地产纳入调控范围中来。

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部分房企商业地产布局

富力地产：去年在商业地产的助推下，富力销售业绩突破300亿元。今年，富力将在广州、北京等多个城市发力商业地产，如北京富力城商业综合体项目等。

雅居乐：雅居乐今年将推出广州地区首个商业项目——鸿禧优活商业中心。

越秀地产：未来一段时间内，越秀在广州、武汉、杭州、沈阳等一二线城市拥有约260万平方米的商业地产综合体项目可供运作。

合景泰富：2012年合景泰富可售货量大约180万平方米，其中商业占40%左右，未来适当增加商业产品。

力迅地产：未来两三年内将收购一些商业性质的单体楼，不排除在二三线城市拿“城市综合体项目”。

新鸿基：目前商住投资比例约为3：7，在广州做的商业地产项目有两个。

中海地产：中海地产商业地产项目总规模已超过260万平方米。分布于香港及内地一二线城市，已形成“中海系”高端商务写字楼、“环宇城”购物中心及星级酒店三条产品线。

凯德置地集团：自2005年进入中国市场，至今已在35个城市拥有56个商业地产项目，总建筑面积约568万平方米。今年规划在广州打造20万平方米商业项目。

保利地产：今年公司商业物业预计可售货量达到151亿(商业40%，写字楼32%，公寓28%)，主要位于一线城市。另外，今年以来，保利也加大了在商业方面的宣传和动作。今后会逐步提高商业比例，达到住宅与商业7：3的新投资结构。

敏捷地产：今年3月，以2.6亿元夺广州南站商业地块。

■风险

金鸡慎防变鸡肋

根据广州2012年用地供应计划，未来将新增商业服务业用地面积达到3 .23平方公里，加上现阶段广州的商业用地规模，广州未来几年在售的商业用地面积将超过8平方公里。专家认为，商业地产市场有供大于求的可能。

经过2010年的亚运会，广州的城市知名度快速上升，各种招商引资项目纷纷涌进广州，这直接增加了商业地产的市场需求量。但广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文却认为，与住宅地产相比，商业地产的投资线和回报期都比较长，如果供应量超过市场的消化能力，会直接导致商业项目出现滞销或堆积。

根据中国商业地产联盟提供的调查资料显示，因近年来商业地产投资过热的趋势，商业项目供应量大、同质性高，将导致开发商在招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价能力在下降。以万菱汇为例，尽管位于天河商圈，但商场定位不清晰则严重阻碍其招商。去年，仅负一层60个商铺中就有三分之一关门撤场。

所以，赵卓文认为，商业项目经营得好，是会下蛋的母鸡。经营得不好，就变成陪钱的“鸡肋”。不少商业项目开发商重视眼前利益，重销售轻经营，未来项目前景堪忧。而大连万达集团董事长王健林此前也曾表示，商业地产转型已经错过最好时期。他认为，现在转型商业地产的开发商存在的问题是，以前主动转型的好时机并没有抓住，现在因为住宅受限而一哄而上被动转型，胜算机会并不大。刘惠：津洽会由商品交易转向引进项目 今年签约额将达50亿美

(作者：王艳玲 徐凤 邓恒 邱永芬 林广 王艳玲 实习生梁晨)